民生:物业费合理吗?

王志勇 发表于 2021年09月06日 10:45

本博客关于这类生存的主题,已经有200多篇以上了。前几天看到一个很有启发性的短视频(遗憾的是没保存),他指出物业费按照面积计算不合理,因为物业没有按照面积进屋打扫。他指出的观点,可能会有很多人觉得有道理,也有很多人不觉得。经过深思,他说得很有道理,一语惊醒梦中人。

比如我父母三年前买的新房用来养老住,如今的物业费是1.5元/平米/月,楼高共33层,我们这里是河北的四线城市。1.5元的报价,听起来好像不贵吧?但是电梯里贴的物业催款(一年的物业费),有的住户是1500多元,有的是2500多元,有的是5000多元。算下来,140平米的房子,一年的物业费是1.5×140×12=2520元,50年是12.6万元,也是一笔不小的费用。(一年5000多元物业费的业主,应该是一次买了2套,打通成一套。)

2004~2009年我在深圳的时候,深圳所有的房子都要交物业费,10层以下为多层,当时1元/平米/月;10层以上为高层,当时3.8元/平米/月,我叔叔的房子140平米,每月交520多元的物业费,一年下来就是6384元。

在网上搜索物业费是否合理,有很多人的焦点是公摊是否需要算物业费。

但是通过这位短视频作者的启发,我发现,所有的物业费都是不合理的。这些年,百度贴吧里,有很多人发帖,他们小区物业只收钱,不管事。小区“恶(隔开)霸”现象,屡见不鲜,最终成立了业主委员会,赶走了物业。

还有的物业,收了小区、电梯里的广告费私吞,这类广告费应该返还给业主,或者全部用于小区的建设

为什么会有这种物业现象呢?
这是城市病。这大概就是国内的一线城市,向更多发达的城市、国家学习的一种小区管理办法。然后,二三四线城市,也向一线城市学习这种方法。

或者有另一种更大的可能,原来一线城市的物业,向二三四线城市拓展他们的业务

我们这里的四线城市,大约在2009年开始有高层建筑,于是逐渐出现物业。在这之前,物业闻所未闻。因为我住的地方,就是以前的市中心,且是当时最好的中心地段。(今天已经不是市中心,成为老城区了。) 所以,我很明白我们这个城市的物业的发展历程和本质:这个城市在2009年之前,是没有任何物业费的。

如今的物业,再不像过去的机构,是全心全意为人民服务。而是民营资(隔开)本化。

(隔开)本化,有时候是挺可怕的事情。就像前几天有位家长说花了20万,给孩子补课,孩子中考落榜,找培训中心,培训中心答复,他们也赔钱。

有些资(隔开)本化的恶果就是无论你花了多少钱,得到的结果和付出的金钱相距甚远,或者多花很多钱。

(隔开)本化的物业
(隔开)本化的物业,这种社会规则就是买得起这个小区的房子,就必须交物业费。所以迫使小区的所有人必须交物业费,不想交物业费只能卖房、搬离。

物业费的定价标准
物业费的定价标准,在深圳等一线城市,有统一的全市标准。这个标准不知道是不是特定部门制定的,但是物业费收到之后,这些钱到哪里了?羊毛出在羊身上,决定物业费高低的其实有2点因素:

1. 当前的环境下,最高能定到多少?
这就像现在的工资标准、房价。工资标准,是按照这个岗位上定的最低工资,能否招到人。房价,是按照目前市场行情,最高能卖多少。

2. 物业费收到之后,能够养活多少物业员工,以及物业的运作费用。

物业是否管事?物业究竟起什么作用?
比如我们这个老小区(6层楼),以前是开发公司建的,有正规的门卫。但后来门卫不干了,多年来又换了多次门卫,4年前最后的卫门也不干了,没有了管理。

如今有人发起了小区管理,他最终被大家选为这个院的大院长,他的执行力特别强。同时,小区也有一家名为北京××物业公司的物业入驻。

以前我们这里是不收物业费的,只收卫生费,2009年~2015年每月7元,然后涨到10元。去年开始有物业,起初是定为45元/户/月的物业费,后来改成15元/户/月。

但有了物业之后,和以前没有多少区别,只派一个人来打扫卫生。

我父母的小区是个很大的小区(这个小区乍一看不是特别大,但细算起来能住8000人以上),里面的物业很大,也有很大的办公室,经常有人维护小区、修剪花草。

但我觉得这些物业,其实还是可有可无的,楼里需要修什么,大部分都是业主自己去联系人。

物业稍微好一点的,就是大一些的小区,有监控,安保会好一些。

我们这个小区,以前大门晚上是锁的,现在自从安装了汽车的拦杆,大门变成了24小时谁都能进来。

安保方面,家里不要放现金,不放贵重物品。陌生人进来偷东西,也没有什么他能用得上的,这才是有效的防盗的办法。

中国最强大的好机构:社区
中国最强大的民生机构,其实是社区。社区似乎是最近10年里发展起来的新机构,其实就是以前的居委会。说起居委会,印象中就是主要抓计划生育、解决邻里矛盾的机构。

但是自从前几年开放二胎之后,计划生育再也没人查了,也几乎没什么邻里矛盾。
越是开放二胎,越不想生了,养孩子成本太高。

所以居委会变成今天的社区,成为了为人民服务、解决小区里各种疑难杂症的现代化机构。只不过,很少人懂得如何到社区里办事。

凡是小区里的公共事务,例如更换下水道设施,挖沟,修路,小区改造,无论工程大小,这些都可以到社区里协商,社区会根据市民的意愿,来安排工作,并且我们这边大多是社区(Z(隔开)F)给出钱。

所以有事不用找Z(隔开)F,而是找社区帮忙,社区其实就是Z(隔开)F的执行人。

我们这个社区的总领导──社区主任,是一位女士,10多年了,一直穿着时尚,就是像范冰冰那样的时尚风格。社区领导不一定是古板的,而是与时俱进。

我们这里很多事务,比如开个什么证明,全都要经过社区主任的签字;小区改造时,她经常有去视察。

我们这个社区的片区领导,正好也是我家人的同学,特别繁忙,各个小区的大事小事都得负责,有时忙到夜里2点,早晨还要早早起来。

再回到物业费是否合理
小区的很多事情,现在实际是社区在管的,特别是那些老旧小区,全部是社区管。这些社区是Z(隔开)F机构,需要的各种费用大部分是社区给出钱,即使是上百万元、上千万、上亿元的工程,都是社区给出钱。

比如我们小区前几年的花园改造、修路,光这一个院的花费差不多就有100万元,但是小区的业主一分钱不用出。今年社区又给这里几十栋旧楼,做了整楼的保温工程,工程很浩大;又做了下水道管道更换。

但有些项目社区就不给管了,需要居民自费,比如有些不是完全无人管理的设施,如自来水管,因为有自来水公司参与,凡是自来水管类的,社区不负责出钱,只负责免费挖沟、免费修路。

那些有物业费的新小区、“高档”小区,有些设施的改造有可能同样还是社区给出钱。

物业费多少算合理?如今的物业,是商业化、资(隔开)本化运作,本质上是商业机构。定价标准无法按照小区人数来定,所以有人想出了办法,用房屋面积来计算。

住更大的房,就要交更多的物业费。

其实正如开头提到的短视频作者所提出的,物业费按照房屋面积显然是不合理的。历史上最早用房屋面积来计算物业费,应该是按照单位空间内的占位费来计算的,也就是面积越大,入住的业主数量就减少,所以面积大的住户,就要承担这个占位费。

物业费,其实怎么算,都是不合理的。但是,别人都交物业费了,自己也只能交物业费。

要彻底推翻物业费,只有依靠社区领导的英明决策,响应人民的意愿(租房流动的住户,也是和老住户一样权利和义务相等的居民)。社区的权利比物业大得多,社区是Z(隔开)F官方机构,物业是私营企业。

物业费能存在的另一个温床
不仅物业费是资(隔开)本化的产物,如今的房价也是资(隔开)本化的产物。在2007年初,北京、深圳的房价,都还是万元出头,各地都是3000元~4000元的房价。

随着房价的上涨,人们也不会察觉那个比例比房价小得多的物业费。因为是按年、或按月收,所以不容易被察觉。物业费10年、20年加起来,数目就不小。

垃圾是谁在处理的?
比如我们这个院,垃圾分为2部分:
1. 院内的路面清扫,有可能是物业雇的人,或者社区请的人。
2. 垃圾桶的垃圾。业主把家里的垃圾,都倒在垃圾桶,每天早上院里相关的人员把这些垃圾桶运到外面的垃圾汽车上;处理垃圾的汽车的相关部门,向每户收3元/月的垃圾清理费,这个费用由煤气公司代收。

在以前没有物业的时候,只交7元/月的卫生费,后卫生费涨到10元/月。
也就是说,没有物业的时候,垃圾每天是有人清理的。

4条评论:
1   wys 2021-09-06 16:37
要改变,可不容易。小的,叫改变;大的,叫变革。
如果有住户只交水电费,不交所谓的“物业费”呢?会咋样?

自由勇 2021-09-06 16:43
物业会在电梯里贴没交物业费的名单。

有罢(隔开)免物业的事例。只要有电梯的楼,一般都有物业费。

如果没有了物业,用楼长制的自治办法就很好,一个单元选出1~3名老住户为楼长,楼里一年中也实在没什么事。楼里一般的事情就是公用电(如果没有电梯的话,约5~15年收一回),定期清理化粪池。

电梯公用电,也用不了太多钱,共摊下来一户大约在20元~50元/年。

化粪池我们这边前几年是一年清一两回,清一次每户收20元。清化粪池现在也不用每个单元的楼长联系了,大院长帮忙组织。

有了物业,大部分事情还是自己管。换个电器零件,物业要收30元。能自己换就自己换。

2   流金岁月 2021-09-06 17:36
很多物业都是收钱积极,不办事,你找物业换个东西还得给钱

自由勇 2021-09-06 20:13
是的,很多是这样。

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